市場上的主流做法:①傳統包租代管、②XX「零元裝修 + 專約」房仲策略、 ③我們的聯營分潤 + 房客股東化。哪一條路對屋主最有利?一頁看懂。
收租扣代管費,穩定但天花板低
✓ 流程單純、風險低
✗ 屋主要自付裝修
✗ 無房源增值策略
房仲業績戰略,3 個月拚成交
✓ 不用出裝修錢
✗ 代墊款需償還、綁專約
✗ 賣掉就沒了、無長期收益
✗ 業務靠層級抽佣與增員擴張
屋主是股東,長期共富
✓ 不用出錢、不用還款
✓ 月月分潤 + 房價增值
✓ 房客也是股東,自帶流量
✓ 單層推薦樹,推薦房源領終身分潤
| 項目 | 傳統代管 | XX 模式 | 我們的模式 |
|---|---|---|---|
| 屋主是否需出資裝修 | 自己出全額 | 平台代墊(需償還) | 軟裝股東出資(不用還) |
| 屋主與平台的關係 | 委任代管 | 債務綁定 3 個月專約 | 股東聯營 3-10 年 |
| 獲利週期 | 月租扣代管費 | 3 個月拚成交、賣掉即結束 | 每月分潤 + 長期增值 |
| 議價/開價哲學 | 市場行情 | 裝修灌水拉高開價 | 透明分潤、實質提升坪效 |
| 清潔/修繕夥伴角色 | 外包發包 | 特約廠商(一次性工程費) | 股東(分潤 25%,長期綁定品質) |
| 房客角色 | 一次性交易 | 一次性交易 | 股東 + 業務(可分潤、可轉介) |
| 法規風險 | 低 | 中(代墊款融資疑慮、不實廣告) | 低(純委任分潤) |
| 擴張性 | 線性(受人力限制) | 線性(受資金限制) | 指數(SaaS + 全球加盟) |
| 業務/推薦制度 | 底薪 + 佣金 | 層級抽佣 72-76% + 組織差額,增員導向 | 單層推薦樹:房客 5%、房源 2% 終身、夥伴 1% |
| 分潤來源 | 成交佣金 | 成交佣金與招募人數 | 房源實際營運淨利(自平台 10% 支出) |
在考慮聯營分潤之前，屋主通常先接觸這兩種主流代管。看懂差異，才能知道哪一條路最適合你。
| 比較項目 | 包租代管（包租型） | 代租代管（出租型） |
|---|---|---|
| 收入模式 | 平台承諾每月固定租金給屋主，與實際出租與否無關 | 平台按實際收到的租金抽成，空置就沒有收入 |
| 空租風險 | 由業者承擔 | 由屋主承擔 |
| 收入穩定性 | 高，現金流可預測 | 中低，隨景氣與淡旺季波動 |
| 平均租金 | 通常低於市場行情 5–15%（業者預留風險緩衝） | 接近市場行情，但實拿要看空置率 |
| 管理費 / 服務費 | 內含於承租金額中，表面無額外費用 | 約為月租金 10–15%，通常另計 |
| 合約期限 | 較長，通常 2–5 年，提前解約可能有違約金 | 較彈性，通常 1–2 年，可隨時檢視績效 |
| 裝修與維護 | 依合約，常由業者負責基礎整理 | 多由屋主負責或另議，平台主要提供招租 |
| 主要優點 | 穩定現金流、零空租風險、省心省力 | 租金上限高、合約靈活、平台抽成透明 |
| 主要缺點 | 租金天花板低、綁約長、增值收益歸業者 | 收入不穩、需承擔空置與修繕成本 |
| 最適合誰 | 求穩定、不想管事、對裝修沒興趣的屋主 | 願意承擔風險、追求租金最大化、有時間參與管理的屋主 |
包租代管適合「把房子交給別人、每月領固定錢」的屋主；代租代管適合「願意賭空置風險、換取更高天花板」的屋主。
我們的聯營分潤則在兩者之外：屋主不用出裝修、不用背債務、不承擔空租，同時享有 55% 月租分潤與房產增值收益。差別在於「平台不是承租者，而是營運合夥人」。
輸入你的房子條件,立刻看出「賣掉一次 vs 聯營 3 年」的差異
傳統代管 · 3 年淨收
$472,000
月租 90% × 36 - 裝修
XX 模式 · 賣掉一次拿
$9,600,000
扣 4% 仲介費 · 房子沒了
我們 · 3 年總收益
$1,521,270
租金分潤 $594,000 + 房價增值 $927,270
✓ 房子還在你名下
不實廣告疑慮:《不動產經紀業管理條例》第 21 條規定, 不得就標的物為不實廣告或說明。以「裝修 50 萬 → 開價 +200 萬」製造虛胖議價空間, 若遭檢舉恐面臨 6-30 萬罰鍰。
代墊款融資爭議:非銀行業者提供「代墊」性質資金並約定償還, 若被認定為經營融資業務,恐觸及《銀行法》第 29 條非法吸金相關規範。
3 個月斷崖:若專約到期未成交,屋主與平台易因代墊款償還發生訴訟, 案件實務上時有所聞。
填入屋主與房源資料，系統會結合上方 ROI 試算結果，產出可直接寄送或列印的完整比較報告。
報告預覽
包租代管與代租代管比較報告 致：屋主 房源：（未填寫房源地址） 報告日期：（未填寫日期） 【一、房源基本條件】 房屋市價：1,000 萬元 預期月租：$30,000 裝修預算：$500,000 【二、三年收益比較（簡化模型）】 傳統包租代管 3 年淨收：$472,000（月租 90% × 36 個月 － 裝修自付） XX 零元裝修＋專約（賣出一次拿）：$9,600,000（扣 4% 仲介費，房子不再屬於您） 聯營分潤 3 年總收益：$1,521,270 └ 租金分潤：$594,000；房價增值：$927,270；房子仍在您名下 【三、逐項模式對照】 屋主是否需出資裝修｜傳統代管：自己出全額｜XX 模式：平台代墊(需償還)｜我們的模式：軟裝股東出資(不用還) 屋主與平台的關係｜傳統代管：委任代管｜XX 模式：債務綁定 3 個月專約｜我們的模式：股東聯營 3-10 年 獲利週期｜傳統代管：月租扣代管費｜XX 模式：3 個月拚成交、賣掉即結束｜我們的模式：每月分潤 + 長期增值 議價/開價哲學｜傳統代管：市場行情｜XX 模式：裝修灌水拉高開價｜我們的模式：透明分潤、實質提升坪效 清潔/修繕夥伴角色｜傳統代管：外包發包｜XX 模式：特約廠商(一次性工程費)｜我們的模式：股東(分潤 25%,長期綁定品質) 房客角色｜傳統代管：一次性交易｜XX 模式：一次性交易｜我們的模式：股東 + 業務(可分潤、可轉介) 法規風險｜傳統代管：低｜XX 模式：中(代墊款融資疑慮、不實廣告)｜我們的模式：低(純委任分潤) 擴張性｜傳統代管：線性(受人力限制)｜XX 模式：線性(受資金限制)｜我們的模式：指數(SaaS + 全球加盟) 業務/推薦制度｜傳統代管：底薪 + 佣金｜XX 模式：層級抽佣 72-76% + 組織差額,增員導向｜我們的模式：單層推薦樹:房客 5%、房源 2% 終身、夥伴 1% 分潤來源｜傳統代管：成交佣金｜XX 模式：成交佣金與招募人數｜我們的模式：房源實際營運淨利(自平台 10% 支出) 【四、包租代管 vs 代租代管】 包租代管：平台每月給付固定租金，空租風險由業者承擔，但租金通常低於行情 5–15%，合約 2–5 年較長。 代租代管：依實收租金抽成約 10–15%，租金天花板較高、合約彈性，但空置與修繕風險由屋主承擔。 聯營分潤（我們）：平台非承租者而是營運合夥人，屋主不出裝修、不背債務、不承擔空租，並享 55% 月租分潤與房產增值。 【五、風險提示】 一、零元裝修代墊款具償還義務，若被認定為融資業務恐涉《銀行法》第 29 條疑慮。 二、以裝修拉高開價，恐違反《不動產經紀業管理條例》第 21 條不實廣告規定。 三、三個月專約到期未成交，屋主易因代墊款償還發生爭議。 【六、附註】 本報告採簡化模型試算：傳統代管費 10%、屋主聯營分潤 55%、房價年增值 3%、銀行定存 1.5%。實際數字依當地行情與合約條款而定。 報告中「XX 模式」為市場常見房仲策略之匿名化描述，僅作商業模式比較，不指涉特定業者。
本頁「XX 模式」為市場常見房仲策略的匿名化描述,僅作商業模式比較用途,不指涉特定業者。